Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen
Vanaf 1 januari 2024 is naast de Omgevingswet ook de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ingegaan. Het doel van de Wkb is een verbetering van de bouwkwaliteit. Ook is er meer controle tijdens de bouw. Dit betekent dat u als initiatiefnemer vóór u gaat (ver)bouwen na moet gaan of uw bouwwerk onder de Wkb valt. Dat kan in het Omgevingsloket. Als uw bouwwerk onder de Wkb valt, moet u een kwaliteitsborger – een onafhankelijke controleur – inschakelen.
Uw aannemer of architect kan u hierbij helpen. De kwaliteitsborger kijkt mee van het plan tot de oplevering en controleert alle technische regels en kwaliteitseisen, precies op het moment dat het nodig is. Dit scheelt tijd, voorkomt fouten en geeft u als opdrachtgever meer bescherming tegen fouten of het pas later constateren dat een onderdeel niet aan de vereisten voldoet.
Wat verandert er?
De Omgevingswet knipt de bouwvergunning op in twee delen: een ruimtelijke en een technische vergunning. De ruimtelijke bouwvergunning gaat over de vraag of u op een bepaalde plek mag bouwen. Dat is vastgelegd in het gemeentelijke omgevingsplan. De technische bouwvergunning gaat over de vraag of uw bouwwerk voldoet aan de technische regels en kwaliteitseisen. Eerder werd de controle uitgevoerd door de gemeente. Onder de Wkb is dit een taak van de kwaliteitsborger.
U hoeft dus niet langer voor alle bouwwerken een technische bouwvergunning aan te vragen. Voor bijvoorbeeld een woonhuis, fietsbrug of eenvoudig bedrijfspand voldoet een bouwmelding bij de gemeente. Wel moet u bij deze bouwwerken, die vallen onder de zogenoemde gevolgklasse 1, een kwaliteitsborger inschakelen. De nieuwe wet gaat als eerste gelden voor nieuwbouw van bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Na een gewenningsperiode van 6 maanden zullen ook verbouwingen onder gevolgklasse 1 komen te vallen.
Wkb nog niet voor verbouwingen
Voor verbouwactiviteiten gaat de Wkb niet direct in. Hiervoor komt er eerst een een invoeringstoets. Medio 2024 is hierover een debat gepland. Als de toets positief wordt beoordeeld, vallen verbouwactiviteiten per 1 januari 2025 ook onder de Wkb. Dat betekent dat in heel 2024 verbouwactiviteiten niet onder de Wkb vallen.
De kwaliteitsborger is een onafhankelijke, gecertificeerde bouwkundig expert. De kwaliteitsborger kijkt mee van het plan tot de oplevering en controleert alle technische regels en kwaliteitseisen. Deze regels en eisen gaan bijvoorbeeld over brandveiligheid, de ondergrondse basis en energiezuinigheid. De regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en later mogelijk ook in het Omgevingsplan. Voor deze controles maakt de kwaliteitsborger gebruik van een toegelaten toetsingsinstrument. Dat hulpmiddel moet zijn goedgekeurd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw.
De Wkb gaat stapsgewijs in. De gevolgklasse van uw bouwwerk bepaalt of uw bouwwerk direct onder de Wkb valt. De gevolgklasse zegt iets over hoe risicovol een bouwwerk is.
Gevolgklasse 1
Gevolgklasse 1 zijn bouwwerken met een laag risico. Bijvoorbeeld woningen, woonboten, recreatiewoningen, fiets- of voetgangersbruggen en eenvoudige bedrijfsgebouwen met maximaal twee bouwlagen. Hierop zijn een aantal uitzonderingen, zoals monumenten en vergunningplichtige activiteiten die het milieu belasten. Kijk voor meer informatie over bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen op de website Informatiepunt Leefomgeving.
Gevolgklasse 2 en 3
Gevolgklasse 2 en 3 zijn risicovolle bouwwerken. Bijvoorbeeld appartementencomplexen, scholen of hotels.
In welke gevolgklasse valt uw bouwwerk?
Via de vergunningencheck van het Omgevingsloket controleert u in welke gevolgklasse uw bouwwerk valt.
De Wkb geldt in eerste instantie alleen voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1.
Gevolgklasse 1
Voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1 moet u een kwaliteitsborger inhuren. Ook moet u een bouwmelding en een gereedmelding indienen. Zie hiervoor het 'Stappenplan melden van nieuwbouw in gevolgklasse 1' verderop op deze pagina.
Gevolgklasse 2 en 3
Voor deze risicovolle bouwwerkzaamheden heeft u een omgevingsvergunning nodig. De gemeente toetst complexe bouwplannen zelf aan de bouwtechnische voorschriften. Ook houdt de gemeente toezicht tijdens de bouw. U hoeft geen kwaliteitsborger in te huren.
Vanaf 1 januari 2025 geldt de Wkb mogelijk ook voor verbouwactiviteiten in gevolgklasse 1. Tot die tijd geldt de volgende aanpak voor alle gebouwen.
Gevolgklasse 1, 2 en 3
U controleert of u voor uw plannen een omgevingsvergunning op basis van het omgevingsplan nodig hebt. U controleert ook of u voor de bouwactiviteit een omgevingsvergunning nodig hebt. Dat kan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket.
De gemeente controleert of uw aanvraag voldoet aan de regels in het omgevingsplan. Bijvoorbeeld of uw bouwplan voldoet aan de welstandseisen. De gemeente controleert ook of uw aanvraag voldoet aan de technische eisen die gelden voor de bouwactiviteit. Binnen acht weken beslist de gemeente of uw aanvraag is geaccepteerd of afgewezen.
Stap 1: inhuren kwaliteitsborger
U huurt zelf een kwaliteitsborger in. Op de website van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw vindt u een lijst met kwaliteitsborgers.
Stap 2: bouwmelding indienen
Voordat u mag beginnen met bouwen dient u een complete bouwmelding in. Dit doet u minimaal vier weken voor de bouw begint via het Omgevingsloket. Hier geeft u ook aan wie uw kwaliteitsborger is. U krijgt hierna van de gemeente te horen of uw melding is geaccepteerd of afgewezen. Lees meer over de gevraagde informatie bij een bouwmelding bij de technische bouwactiviteit.
Ontbreekt er informatie in uw melding? Dan moet u een nieuwe melding indienen. Vier weken na het indienen van de melding, mag u met de bouw beginnen.
Stap 3: start bouw
Twee dagen voor het begin van de bouw, geeft u dit door via het landelijke Omgevingsloket.
Stap 4: controle door kwaliteitsborger
De kwaliteitsborger controleert of aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan.
De gemeente blijft het bevoegd gezag. Als er een reden is, controleert de gemeente of er aan de bouwvoorschriften wordt voldaan. Ook als geen bouwmelding of gereedmelding is ingediend, kan de gemeente handhaven. De kwaliteitsborger kan dit niet. U ontvangt een verklaring van de kwaliteitsborger als het vertrouwen bestaat dat het bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet.
Stap 5: einde van de bouw
Eén dag na het stoppen van de bouw, geeft u dit door via het landelijke Omgevingsloket.
Stap 6: gereedmelding
U mag het bouwwerk niet gebruiken, voordat u een complete gereedmelding heeft ingediend met de verklaring van de kwaliteitsborger. Lees meer over de gevraagde informatie bij een gereedmelding bij de technische bouwactiviteit. Minimaal twee weken voordat u het bouwwerk wilt gaan gebruiken, dient u een gereedmelding in via het landelijke Omgevingsloket. U krijgt van de gemeente te horen of uw melding is geaccepteerd of afgewezen.
Stap 6a: gereedmelding bij gefaseerde ingebruikname
Bij grotere woningbouwprojecten worden woningen vaak in delen opgeleverd. Tussen de oplevering en bewoning van de eerste woningen en de oplevering van de laatste woningen kan een langere tijd zitten. Het uitgangspunt in De Bilt is dat twee weken voor iedere fase een volledige gereedmelding wordt gedaan. In dat geval moet dan eerder ook per fase een bouwmelding zijn gedaan. Wanneer er slechts één bouwmelding is gedaan voor alle deelopleveringen bepaalt het college op basis van alle belangen of er wel of niet handhavend wordt opgetreden. Het college kan besluiten tot verbod op gebruik.
Stap 6b: casco bouw
In de praktijk worden veel bouwwerken casco opgeleverd, bijvoorbeeld zonder badkamer of keuken. Ook hierbij is een gereedmelding verplicht voor het in gebruik nemen. In geval van een casco-levering zullen delen van het bouwwerk niet klaar zijn. Als dit delen zijn die op basis van de regels in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) verplicht zijn dan zal een kwaliteitsborger geen verklaring kunnen afgeven bij oplevering. Gereedmelding is dan dus niet mogelijk. Er zijn dan twee opties:
- De opdrachtgever kan zelf een aanvullende opdracht aan de kwaliteitsborger geven om de laatste openstaande punten af te ronden.
- De kwaliteitsborger kan een verklaring afgeven dat het bouwwerk met uitzondering van de cascopunten voldoet. De opdrachtgever kan dan met een eigen kwaliteitsborger de resterende punten afronden.
Het is aan de opdrachtgever om te bepalen welke van de twee opties wordt toegepast.
Onder de Wkb mag een gemeente bijzondere lokale omstandigheden vaststellen. U moet deze verwerken in de risicobeoordeling en het borgingsplan.
De meeste bijzondere lokale omstandigheden van De Bilt zijn gericht op de samenstelling van de grond, de funderingswijze en kelders van belendingen. Een belending is een naastgelegen gebouw, object of activiteit. Naast de lokale omstandigheden zijn er ook aanvullende lokale aandachtspunten. Deze gaan onder andere over de eventuele aanwezigheid van niet-gesprongen munitie en transportleidingen. De lokale omstandigheden en lokale aandachtspunten zijn opgenomen in bijlage 5 van het Uitvoerings- en handhavingsstrategie Gemeente De Bilt 2024-2027. Op termijn worden deze opgenomen in het omgevingsplan.
Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) staan regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Daarnaast heeft het Bbl regels over de staat en het gebruik van een bouwwerk en over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. De wet- en regelgeving kunt u inzien via de landelijke voorziening Overheid.nl.